Der im «Brückenbauer» Nr. 14 vom 2.April 1997 publizierte Artikel zeigt, dass viele Leserinnen und Leser Unklarheiten und Fragen zu dieser speziellen Situation haben.
Allein im grossen Haus
Meine 88jährige Mutter hat die lebenslange Nutzniessung an einem grossen Einfamilienhaus. Vor kurzem ist sie ins Altersheim gezogen, weil sie sich in dem Haus einsam fühlte. Nun soll das Haus so gut wie möglich verkauft, eventuell vermietet werden. Da die übrigen Einnahmen die Kosten des Altersheims nicht decken, braucht meine Mutter den Ertrag aus der Nutzniessung. Was hat sie zugute?
Als Nutzniesserin steht Ihrer Mutter bei einer Vermietung des Hauses der Mietzins zu. Die Unterhaltskosten fürs Haus muss sie zahlen, so dass sich ihr Einkommen nicht um den ganzen Mietzins erhöhen wird.
Wird das Haus verkauft statt vermietet, so wird der Käufer wahrscheinlich die Löschung der Nutzniessung im Grundbuch verlangen. Die Löschung ist möglich, wenn Ihre Mutter damit einverstanden ist. Für den Verzicht auf ihr Recht kann sie aber von Ihnen als Verkäufer des Grundstücks eine Entschädigung verlangen.
Diese sollte in etwa decken, was sie an monatlichen Einnahmen verliert, wenn sie das Haus nicht vermietet. Der Einnahmenausfall kann mit einer einmaligen Abschlagszahlung abgegolten werden. Eine korrekte Rechnung ergibt sich, wenn die entgangenen Einnahmen und die Lebenserwartung der Mutter berücksichtigt werden.
Nach der Statistik beträgt die Lebenserwartung einer 88jährigen Frau noch genau 5,29 Jahre. Bringt das Haus Reineinahmen von 1500 Franken im Monat, müsste die Abschlagszahlung somit um die 95000 Franken betragen.
Wohnen, solange es geht
Mein Vater hat ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht. Ist dies dasselbe wie die Nutzniessung? Hätte mein Vater zum Beispiel das Recht, die Wohnung zu vermieten?
Nein, Nutzniessung und Wohnrecht sind nicht dasselbe. Das Wohnrecht gibt dem Wohnberechtigten nur die Befugnis, selbst, allenfalls zusammen mit Familienangehörigen oder sogenannten Hausgenossen in einer Wohnung oder einem Haus zu wohnen. Das Wohnrecht ist nach dem Gesetz unübertragbar. Kann oder will der Wohnberechtigte das Wohnrecht nicht mehr ausüben, so kann er daher nicht die Wohnung vermieten. Dieses Recht hat nur ein Nutzniesser oder der Eigentümer.
Ein Vierteljahrhundert...
Meine kinderlose Schwägerin hat seit dem Tod meines Bruders vor 25 Jahren die Nutzniessung an meinem Elternhaus. Es handelt sich um ein Vierfamilienhaus mit grossem Garten. Mir gehören drei Viertel des Hauses, ihr gehört ein Viertel. Wer zahlt, wenn die Fensterläden neu gestrichen werden müssen? Darf sie den Garten verlottern lassen? Und was ist nach ihrem Tod?
Die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse in Ihrem Fall entsprechen den gesetzlichen Regeln des alten Ehe- und Erbrechts. Fälle wie den Ihrigen wird es daher noch einige geben. Auch wenn die Nutzniessung erbrechtlich begründet ist, trägt die Nutzniesserin die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt. Was heisst dies konkret?
Geht es nur um das Waschen der Fensterläden, so ist dies sicher allein Sache der Nutzniesserin. Das Streichen der Fensterläden dagegen ist nicht mehr gewöhnlicher Unterhalt. Da die Schwägerin in Ihrem Fall aber nicht nur Nutzniesserin, sondern zu einem Viertel Miteigentümerin ist, muss sie hier einen Viertel der Kosten bezahlen.
Klar ist die Sache mit dem Garten. Als Nutzniesserin muss die Schwägerin den Garten pflegen und Sträucher und Bäume schneiden lassen. Vernachlässigt sie diese Pflicht, so dürfen Sie die Schwägerin daran erinnern.
Stirbt die Schwägerin, so entfällt die Nutzniessung. Der Eigentumsviertel geht an ihre Erben. Diese treten also an ihre Stelle. Wollen sich die Erben auskaufen lassen, so wird sich der Wert des Viertels nach dem Wert bemessen, den das Haus zu diesem Zeitpunkt haben wird.
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